3月21号，财联社报道，惠州首套房贷利率上调，从之前的“LPR-50BP”上调至当前的“LPR-35BP”，

　　惠州楼市回暖了吗？又要开始涨价去库存了么？惠州提高的底气何在？......诸如此类的问题网上一大堆。

　　确实，别的城市都在下调房贷利率吸引购房者，而惠州却逆势上调，这是嫌弃楼市太好了吗？

　　数据显示，从2021年开始，随着深圳楼市的降温，惠州也接连下滑，不仅房价一路走低，成交量也断崖式下跌。

　　2023年底，惠州房价已跌破万元大关，相较1.35万元的高点跌落了25%以上。去年全市累计成交住宅56956套，为2015年来最低数据。

　　截至今年1月份，惠州新房价格已经连跌9个月，二手房价格也已连跌6个月。

　　2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分别达到29个月、34个月和23个月，几乎都在2年以上（中原地产数据）。

　　按照2023年1月5日央行和银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，

　　新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　反之，如果在评估期内新房价格同环比连续三个月上涨，房贷利率自主下调的权限就会被收回，要执行统一的市场利率。

　　至于有的媒体说，惠州逆势上调房贷利率，真相是银行嫌赚得少。我觉得可能性不大，如果下调都不能刺激买房，上调更加不能，买房人少了，按揭少了，最后砸的都是自己的生意。

　　第一，新建商品房销售面积和销售金额跌幅都超过了20%，新建商品房销售面积下降20.5%，销售额更是暴跌29.3%，创下近一年来最大跌幅。

　　这也解释了为何央行在2月20号出人意料地下调25个基点，因为房地产的萎缩已经远远超出了预期。

　　第二，全国房地产开发投资跌了9%。今年1-2月，全国房地产开发投资同比下降9%，比去年同期5.7%的降幅还要大。这也暗示了社会对房地产开发投资持续保持悲观态度。

　　第三，房地产开工面积、竣工面积和投资都在快速缩水。新房开工面积下降29%，竣工面积降20%，房地产开发资金也降了24%。

　　现在的情况很明显，开发商不仅没有钱开工，连竣工的资金也紧缺，从这个角度看，“保交楼”仍然是一项艰巨的任务。

　　第四，库存量还在增加。至2月底，全国商品房待售面积同比增长15.9%，达7.59万平方米。

　　想要彻底摆脱困境，已经不是简单的松绑楼市，最好制定一揽子政策，加大力度，让一部分城市先热起来。